介绍一种过去两年里获得32.5%年化回报的投资

最近，力哥会员群里的小伙伴热议的话题有两个。

一是在眼下这个经济寒冬，如何才能找到收入更高的好工作？
二是眼下这个经济寒冬和投资寒夜，万马齐喑，唯有房价继续一路高歌猛进，我现在是买房呢？买房呢？还是买房呢？

尤其是南京、合肥、厦门、苏州这些热门二线城市，过去几个月里环比上涨都很惊人。而今年7月的房价同比涨幅看，这些二线城市都超过了30%，明显超过上海和北京，对比深圳7月二手房成交价大跌的情况，按这架势，到了8月数据出炉的时候，这几个二线城市的同比涨幅就会超过深圳，成为中国眼下“最具有投资价值的城市”。
呵呵，这真特么是天底下最大的笑话！
关于为什么这几个二线城市会接棒一线城市继续疯狂上涨，我们可以找出很多理由。但归根到底还是力哥此前说过的三大规律在作祟——价值规律、供求关系、货币规律。（关于这些规律对房价的具体影响，可以看力哥此前写的文章《未来10年，买房还是不是最明智的投资之选？》）
在全国都在同质化疯狂造新城的过程中，各个城市之间的价值并没有差那么大，而货币放水也不会这个城市多放点，那个城市少放点，所以最主要的因素还是供求关系。
即越来越多的年轻人面对一线城市的高房价望洋兴叹，但又不甘心回到自己的三四线甚至是农村的老家，所以退而求其次，选择去二线城市生活打拼，因为现在许多二线城市也已经有了非常发达的城市和城际交通网络，生活娱乐设施也非常齐全，更重要的是承接产业转移，现在不少二线城市也已经能找到不少专业技术含量较高的高薪工作了。
越来越多的人这么想，这么做，人流钱流逐水流，不少二线城市的房价自然就起来了。
其中南京、合肥、苏州房价的快速上涨，和大量逃离魔都的购买力有很大关系。因为魔都最大的外来务工群体就是来自江苏和安徽两省（浙江也贴着魔都，但因为有杭州、宁波、温州等经济发达城市，涌入上海的人口没有苏皖两省多）。
所以那些鼓吹说一线城市房价高，活着累，回二线城市买房生娃享受生活轻松不费力的观点，力哥也只能呵呵一笑，祝你好运了。

看到这里你可能会说，力哥，我是来看你介绍一种过去两年里获得32.5%年化回报的投资，你扯南京房价干啥？
恩，下面力哥就切入正题。
前天下午力哥在路上经过一家中介门店，看到门口贴了这么张小广告——




广告最后的结论是：

“你的盈利超过90.4万，平均一年45.2万，每月3.8万的利润，吓到你了吗？这就是房地产！”

光是看到每月你啥都不干就能赚到3.8万的利润，说不心动的人一定是装的，因为今天魔都超过99%的人月薪都达不到3.8万。而这张广告所传递的信息是——没错，赶快加入全民买买买的浩荡大军吧，谁买谁知道，这就是中国唯一一个持续十多年见证奇迹的行业——

房地产！

力哥看完这张传单之后，出于理财师的本能，我没有羡慕嫉妒恨，也没有骂娘说房产中介怎么这么没节操，而是拿出计算器来算了下。

假如你在2014年8月买了一套200万的房子（当时差不多在上海外环线附近还能买到两室一厅），首付3成60万，贷款140万，等额本息30年还清，以9折优惠商业贷款利率计算，月供是7018元，广告单没瞎说。
两年前，这样的房子租3000元，租金年化回报率1.8%，绝对没问题，放现在这房子租金4000都不止，这也没瞎说。
过去两年，根据搜房网数据，上海二手房成交均价从34000元左右提高到了46000元左右，涨幅大约35%，说200万的房子两年时间涨到300万，这是中介夸张了。
但就算200万的房子上涨35%到270万，你这两年的投资回报率依然是很吓人的，我们来仔细算下。

房贷 VS 房租

首先，你投入的成本是60万本金，以及每月偿还房贷和收取房租的差额4000元，你一共补贴了2年差额，就是9.6万。

税费

另外房屋买卖的税费成本也是很高的，我们就按照最低标准来算，也要缴纳买入名下唯一一套普通住房1%的契税（如果不是名下唯一住房，要收取3%），另外名义上卖家承担，实际上都是买家买单的个人所得税和增值税也都没有，中介费打对折按1%计算，在不刻意做低房价，降低税负的情况下（买房时也没办法做低房价，否则没办法贷款7成），你两年间一买一卖这套房子产生的最低税费是200X2%+270X2%=9.4万。
合计你投入的成本是60+9.6+9.4=79万。

投资总和

其次，到了两年后你卖出这套房子的时候，正常情况下你可以无需再支付违约金就顺利提前还贷，此时按等额本息还款法计算，你的140万本金中还有135.5万元左右没有偿还。
所以你总共的投资成本是79+135.5=214.5万。

出售

而你卖出房子所得是270万元，即你赚了270-214.5=55.5万。
然而两年前你一次性支付的投资成本只有60+4（买房时的税费）=64万。
期间只需要每月支付4000元的房租月供差，到两年后，就能获得55.5万元投资回报。

算个总账

如果算上房租月供差，你的年化投资回报是32.5%。
如果不算房租月供差，你的年化投资回报是36.6%。
投资水平完败巴菲特有木有？
所以尽管这家房产中介给出的计算方法和数据是夸张的，但就算是真实数据，贷款买房的投资回报率依然是惊人的。

但要想赚到这个钱得有5个前提条件——

一，你必须能一口气拿得出60万本金，所以大部分可投资金融资产只有十几万的屌丝就洗洗睡吧。
二，你必须能绕过限购令和限贷令，拥有购房和贷款的资格（由于最近地王频出，听说9月1日起，魔都的楼市调控政策又要升级了）。
在魔都，你只有两个选择，要不拥有本地户口，且名下不能有房产（否则就算二套房，税费成本、贷款比例和利率都不一样），要不就是没有本地户口，但拥有居住证且连续在魔都缴纳5年社保（不能突击缴费），同时，你还得已婚……然后你才有资格买一套房。
三，你必须贷款买房，如果全款买房，不加杠杆，投资回报率就会差很多。
四，房价在你买房之后的两年时间里必须持续上涨，不能下跌。
五，到了两年之后，你必须把房子卖了变现，这收益才算是你真正获得的。而归根到底，最重要的其实就一条——房价必须得继续涨！如果你买完房之后房价就开始下跌了，那这必然是一项失败的投资。
如果你买完房之后房价几年内都不涨不跌，而你每个月都需要支付房贷租金差，按富爸爸的财商理论，这就是负的现金流，应该属于负债而不是资产，这钱当年还不如拿去做其他投资，这项投资同样很失败。
如果你买完房之后房价继续上涨，但每年平均涨幅低于10%，考虑到你有5%左右的杠杆成本，就算你加上了最大的融资杠杆（7成贷款），算上房屋买卖成本、房屋折旧维修成本以及未来两年内就会出现的房屋持有税费成本（房产税），你真实的年化投资回报率也只有16%左右。这样的投资回报率，还不如力哥介绍的七步定投策略。因为定投策略同样长期看能达到这样的回报水平，但要冒的系统性风险（崩盘）却比买房低得多。
如果你买完房之后房价继续上涨，且每年平均涨幅高于10%，甚至高于20%，就像过去两年上海房价的涨幅那样喜人，是不是意味着你也能获得32.5%年化回报了呢？
理论上是这么说的。
但在一套普通住房动辄四五百万元的当下，房价未来两年再上涨35%，意味着购房成本将提高一两百万元！

仔细想想，用你的常识和逻辑好好想想：

这种持续快速上涨，真的还能持续很多很多年吗？

更重要的问题是，假如你现在买房投资后，两年后真的获得了年化32.5%的投资回报，想象一下，你到时候是一种什么心态呢？

会不会觉得你的投资眼光很准呢？会不会觉得房价还会继续涨呢？会不会觉得现在如果把房子卖了，拿到钱也没办法找到能获得那么高回报的其他投资渠道呢？

所以不妨把房子留在手上，让房价继续涨吧……
由于人性天然的弱点，如果两年后房价继续上涨，就会进一步加剧你觉得房价还会涨的预期，当这个涨价螺旋反复自我强化以后，你可能就会一直不舍得把房子卖了，哪怕持有这套房子没有给你带来一分钱真金白银的现金流回报，反而给你带来了每月4000元的支出。
直到房价真的出现大跌的那一天，你才会意识到说，哦，看来中国房地产泡沫要崩溃了，我得赶快抛了……没错，你不傻，别人也不傻，你这么想，别人也这么想。看到房价跌了，人性的弱点又会被放大，加速房价的下跌螺旋自我强化……
经过力哥这么一分析，你应该明白了，不管未来房价是下跌，持平，微涨还是继续大涨，现在以投资为目的进行买房，都已经是一项风险极高的游戏了。
那么问题来了：

你还想在南京、合肥、厦门这些二线城市买房呢？

想要了解更多关于买房方面的问题，请移步——

如果你还在纠结要不要买房和具体应该如何买房的问题（包括选址、贷款、税费、装修、与中介和房东的沟通技巧等等），想要咨询力哥的话，可以点击这里，加入荔枝汇，此次会员招募到今天截止，感谢大家的支持。

荔枝汇是一个封闭式的理财互助学习社群，明天起力哥的文章中将不会再出现任何荔枝汇的信息，直到半年以后。

版权声明：

本文版权属于《力哥理财》微信公众号（lglicai），未经授权不得转载及二次修改。转载或合作请联系[e-mail]